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樓市歷史罕見一幕出現:這個地方房價跌得越兇,房子被搶得越猛

◎智谷趨勢(ID:zgtrend) | 福爾摩斯基

在接下來的數年裡,避險和抗通脹,或許要比盈利更加關鍵。

現在,連美國富人也開始避險瞭,大舉買入避險資產。

最近幾個先行指標預示的結果,一點也不美妙。

全球各地貨運量都在下降。

這說明,在貿易緊張局勢升級和不確定性加劇的情況下,制造業廠商的日子很艱難。

看幾個關鍵數據就明白瞭:

美國 5 月份貨運量兩年半來首次下降。

加州長灘港及洛杉磯,是跨太平洋貨運的主要入境點,但第二季度集裝箱貨運量成績都不理想。長灘港同比下降 11%,洛杉磯港僅增長瞭 1%。

香港國際機場是世界上最繁忙的航空貨運樞紐,但第二季度貨運量減少瞭 8%。6 月份香港港口的貨運量也首次被越南超越。

韓國是全球經濟的 " 金絲雀 ",極度依賴進出口貿易,但出口額已經連續 7 個月下滑。

……

就連達利歐也在最新的研究裡預測,接下來我們將見證全球低利率和大量印鈔的時代,利用杠桿抗通脹,或許是當下最好的選擇。

01

美國富人是怎麼避險的?

就在這段時間裡,美國富豪不動聲色的做瞭同一件事情:大量入手倫敦豪宅。

(彭博:美國買傢在倫敦豪宅買傢中的比例創歷史新高)

兩個紀錄:

金額十年新高:過去一年(截至今年 6 月)美國人在倫敦高端地區的房產平均消費是 730 萬英鎊,10 年來最高。

數量翻倍:美國買傢豪宅購買量翻番,占國際買傢的 20%。尤其是第二季度,購房數量明顯增加 15%。

倫敦幾個富人區,肯辛頓、富勒姆、裡士滿、威斯敏斯特等等,市場均價 200 萬英鎊,美國富豪看中的,大多是千萬以上的豪宅。

核心訴求還是想用倫敦房產來避險。

脫歐不是讓倫敦房價跌瞭嗎?還避險?這些人傻瞭吧?

最近,英國統計局宣佈:倫敦房價創下十年來最大跌幅。

(衛報:倫敦房價創十年來最大跌幅)

跌瞭多少呢?

英國統計局的數據顯示,截至今年 5 月,倫敦房價同比下跌 4.4%,相比 2016 年的峰值下跌瞭 8%。對比 2009 年金融危機時期,倫敦的最大年跌幅是 7%。

為何越是價格下跌,美國富豪反而買得越兇?

註意看時間點。

今年上半年,最開始是香港買傢沖進來買寫字樓的多瞭,例如新加坡華人富豪歐石吉(Chio Kiat Ow),斥資 2.6 億英鎊收購瞭倫敦金融城帶 14 年租約的地標大樓 8 Finsbury Circus,成為倫敦成交金額最大的交易之一。

在未來 14 年,歐石吉每年都能從大樓拿到無風險的 1040 萬英鎊租金收入。

除此之外,美國人在倫敦富人區買豪宅的變多。其實這些交易一直都有發生,但密集程度上引起大傢註意,是從今年上半年開始的。

因為結局基本快要確定,悲觀情緒也釋放得差不多瞭。

7 月 23 日,鮑裡斯毫無懸念成為英國首相投票,從 2016 年脫歐公投到現在,大傢持幣觀望瞭近三年,許多悲觀情緒已經提前被市場消化。鮑裡斯正式入主唐寧街十號後,便替換瞭上屆政府超過一半的內閣成員,組建瞭一個大部分為疑歐派的內閣部長團隊,火力全開準備英國脫歐。

相比過去一年的車輪戰,現在反而是長痛不如短痛。既是在逼迫歐盟重新談判,又是讓市場和民眾提前適應,做好應對。

10 月份,歐盟委員會新的領導班子就要上任瞭,英國和歐盟雙方都想趕在新團隊上任前解決歷史遺留問題。否則很多問題又要重新談判,雙方都不想再來一個萬裡長征瞭啊。

更重要的是,把脫歐放到歷史長河裡,對英國房價的影響,其實比想象中要小。

隻是我們這一代人,沒怎麼經歷過房價下跌,更沒機會體驗國際黑天鵝事件對中國房價的直接影響。脫歐帶來的短期震蕩,對我們的心理沖擊還是挺大的。

但市場對英國的長期信心,也不是腦袋一熱就誕生的。因為過去半個世紀的歷史裡,英國房價恨不得用 " 彪悍 " 來形容。

英國 2019 年 4 月的房價,是 50 年前的 60 倍。

倫敦 2019 年 4 月的房價,是 50 年前的 102 倍。

和其他國傢和地區相比,就連中國內地的房價漲幅,也沒跑贏英國。如果把這條曲線看作一隻股票,最大回撤不超過 15%。

漲幅唯一超過英國的中國香港,97 年後房價暴跌七成,到現在香港人還心驚膽戰。

分析成熟國傢的房地產走勢,尤其是像英國這樣開放的市場,就看兩個維度:

一是拉長時間周期,看歷史上房價下跌原因是什麼,回血能力如何。

二是市場供需情況如何,若住房供不應求,很快反映到房價上就是漲漲漲。

國際重大事件或危機對英國房價有影響,這是必然。但幾次沖擊之後,英國回血速度都很快。

短則半年,最長也就隻花瞭兩年時間。

歷數對英國房價沖擊比較大的幾次危機,不是戰爭,就是石油危機,或者是席卷全球的金融危機。

每一個搬出來,都比脫歐的數量級大太多。

(半個世紀以來英國房價走勢)

(半個世紀以來倫敦房價走勢)

這就是時間的力量,倫敦和英國的歷史積淀,是不會那麼容易消散的。小插曲會讓英國迷瞭眼,但還不至於方寸大亂,面目全非。

這片土地對於投資的確定性和穩定性,是穿越瞭時間的洪流,經歷過危機考驗的。

02

倫敦搶房記

也正因為能夠經歷時間的考驗,這個夏天,倫敦正在經歷最近十年來最激烈的一次搶房潮。

不僅外國投資者急瞭,英國本地買傢今年也開始密集看房瞭。

彭博也觀察到,最近英國的買傢信心提升,回歸樓市。英國房價也從脫歐公投後首次出現回升。

處於脫歐陣痛中的英國人民,雖然經歷瞭房價的短暫下跌,但收入並沒有受到重創,反而繼續創下瞭 2008 年來最快增速,已經跑贏通脹。

收入上漲,往往會讓居民將買買買的計劃提前。所以,最近在倫敦看房的小傢庭,數量明顯增多瞭。

尤其是遇到瞭折扣力度大的項目,不到一周就沒瞭。

倫敦和香港一樣,一直以來都非常缺房子。每年新建的住房隻能滿足不到 60% 的住房需求,而這個高度市場化的城市,一旦房子不夠用,房價自然就是漲漲漲。

倫敦市內有非常多的公園,占地面積還不小。這也是倫敦一直以來住房開發非常緩慢的原因之一。

這座城市幾乎一半的面積都是綠地,光是皇傢花園就有八處,其中有 5 處都位於倫敦核心區。例如著名的海德公寓、聖詹姆斯公園、肯辛頓公園、攝政公園和綠園,都位於非常核心的位置。而毗鄰這些公園的住宅區,也成為瞭當地的豪宅區。

如果你買到的房子步行就能到大公園,你就賺到啦。

03

倫敦開啟搶人模式

就在倫敦上演搶房大戲之際,英國也開始默默搶人。

中國留學生申請英國的人數暴漲 30%,成為英國的第一大留學生生源國。在中國和印度學生的帶動下,全球申請英國大學的人數上升到 63.8 萬人,顯示出英國教育對全球學生的吸引力。

英國不僅吸引來瞭留學生,也在放寬簽證政策,來讓更多的學生能夠留在英國。例如,將畢業生的簽證有效期延長半年至一年,讓他們有充分的時間找工作。

倫敦雖然是全球房價最貴的城市之一,但倫敦龐大的鐵路網和軌道交通,為年輕人創造瞭很多種選擇。買不起金融城的房子,還可以住在 3 區,4 區。再不濟,周邊的通勤小鎮,在倫敦龐大鐵路網、軌道交通的助力下,也能保證 1 個小時的通勤。

就連購房政策,也為年輕人提供瞭不少優惠政策。

倫敦是全球發達城市裡貸款政策最寬松、最多樣化的市場。無論是倫敦本地人,還是外國人,隻要滿足收入要求,就能申請到貸款,讓購房人合理地利用到杠桿。既可以選擇本息同還,又可以選擇隻付利息的貸款方案。

在全球央行趨於大寬松的時代,利用好杠桿,購買扛風險的資產,或許是我們抗通脹最穩妥的方法瞭。

而倫敦的產業多樣化,也比香港要好很多。雖然房產和金融是支撐產業,但倫敦也是歐洲的科技中心,吸引瞭大量留學生和高素質人才。對於外國留學生和年輕創業者,這裡也有歐洲最好的創業氛圍。

(數據均來自 PitchBook 2018)

當年輕人都在逃離一線的時候,越來越多的高學歷人才反而湧入瞭倫敦。能夠為年輕人提供多樣化選擇的城市,才能一直保持它的活力和吸引力。

這座經歷瞭戰爭與金融危機的考驗都平穩度過的城市,如果它都被拋棄瞭,全世界的資產都將無處安放。

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